Quản lý vận hành nhà chung cư là một trong những vấn đề nóng hiện nay tại các nhà chung cư cũng như đối với cơ quan chức năng sở tại. Một đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư chuyên nghiệp thường sẽ triển khai công việc cũng như các dịch vụ bổ trợ như dịch vụ bảo vệ nhà chung cư, dịch vụ vệ sinh tòa nhà một cách khoa học và chính xác. Tuy nhiên không phải tòa nhà chung cư nào cũng đủ kinh phí để thuê dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư chuyên nghiệp. Do đó, trong một trừng mực nào đó, cư dân chung cư cũng vẫn phải chấp nhận một số hệ lụy nhất định.

1. Rủi ro cao

2. Không có bảo hiểm cháy nổ

3. Không tư vấn khai thác chung cư

4. Hệ thống kỹ thuật không được bảo trì, bảo dưỡng thường xuyên

5. Chất lượng dịch vụ thấp

6. Bảo vệ không đủ chốt, không đủ người

7. Vệ sinh không đảm bảo chất lượng

8. Không phun diệt côn trùng định kỳ

9. Không chăm sóc, cắt tỉa cây xanh

10. Quản lý thu chi tài chính không khoa học, kém hiệu quả

1. Rủi ro cao

Có thể nói quản lý rủi ro nhà chung cư là công việc quan trọng nhất của công tác quản lý vận hành tòa nhà. Do đó, các đơn vị quản lý phải thiết lập quy trình an ninh tòa nhà 24/7, quy trình vận hành chuẩn để phòng ngừa và xử lý rủi ro một cách nhanh chóng và chính xác. Bên cạnh đó, sau nhiều sự vụ cháy nổ nhà chung cư, các cơ quan ban ngành chức năng đã rất gắt gao trong việc yêu cầu các tòa nhà phải mua bảo hiểm cháy nổ cho các nhà chung cư.

Nếu tòa nhà chung cư không được quản lý vận hành bởi công ty cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư kinh nghiệm lâu năm, công tác quản lý rủi ro không được thực hiện tốt, sẽ dẫn đến:

- Không phát hiện sớm các dấu hiệu, nguy cơ xảy ra rủi ro trong toàn bộ hệ thống.

- Không thể chủ động ngăn ngừa nguy cơ dẫn đến rủi ro xảy ra

- Khi xảy ra rủi ro không kịp thời xử lý các sự cố khẩn cấp trong nhà chung cư

2. Không có bảo hiểm cháy nổ

Từ năm 2013, việc mua bảo hiểm cháy, nổ là bắt buộc đối với các nhà chung cư, công trình cao tầng. Theo Điểm b, Khoản 2, Điều 2 của Thông tư liên tịch số 214/2013/TTLT-BTC-BCA về hướng dẫn mua bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc, Ban quản lý nhà chung cư uy tín là những người được các chủ sở hữu căn hộ chung cư giao trách nhiệm quản lý vận hành nhà chung cư, thì phải có trách nhiệm mua bảo hiểm cháy nổ cho tòa nhà.

Thực trạng phòng cháy chữa cháy chung cư (PCCC chung cư) khó lường như hiện nay, sự cố cháy, nổ xảy ra là điều không thể dự báo trước. Và khi rủi ro xẩy đến thiệt hại về người và tài sản là điều không thể tránh khỏi. Vậy nếu không có bảo hiểm cháy nổ, dẫn đến chi phí đền bù, xử lý và khắc phục rất lớn, có thể vượt xa quỹ hiện có của đơn vị quản lý vận hành. Điều này dẫn đến việc chậm trễ, chây ì thậm chi chối bỏ trách nhiệm, gây nhiều hệ lụy cho cư dân và ban quản trị.

3. Không tư vấn khai thác chung cư

Đối với phía cư dân và Ban quản trị tòa nhà, khai thác tòa nhà chung cư hiệu quả sẽ tăng nguồn thu cho tòa nhà, giảm bớt phí dịch vụ trong nhà chung cư, giảm giá trông giữ phương tiện trong nhà chung cư, tăng nguồn quỹ hoạt động công ích và chất lượng dịch vụ quản lý vận hành. Các công ty cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư giá rẻ, thiếu kinh nghiệm và chuyên nghiệp sẽ không thể tư vấn cho Ban quản trị và cư dân vấn đề khai thác nhà chung cư hiệu quả, bởi họ có thể không đủ nguồn lực để khai thác tòa nhà chung cư hoặc khai thác không hiệu quả.

4. Hệ thống kỹ thuật không được bảo trì, bảo dưỡng thường xuyên

Hệ thống kỹ thuật tòa nhà là một bộ phận quan trọng của nhà chung cư, được vận hành hàng ngày và ảnh hưởng rất lớn đến sự tiện nghi của nhà chung cư. Không những thế, hệ thống kỹ thuật còn là xương sống của tòa nhà, liên quan đến mọi hoạt động và tiện ích khác của tòa nhà. Việc bảo dưỡng, bảo trì hệ thống kỹ thuật tòa nhà hiệu quả cần được thực hiện thường xuyên, định kỳ, đúng quy trình nhằm nâng cao tuổi thọ và hiệu quả hoạt động của hệ thống kỹ thuật nói riêng và cả tòa nhà nói chung; đồng thời giúp ngăn ngừa và phát hiện sớm các nguy cơ gây rủi ro cho tòa nhà.

Các công ty quản lý vận hành thiếu chuyên nghiệp thường có chuyên môn kỹ thuật kém, thiếu kiến thức về vận hành và bảo trì hệ thống kỹ thuật tòa nhà. Điều này không chỉ làm giảm hiệu quả vận hành, ảnh hưởng xấu đến sinh hoạt và làm việc của cư dân, khách hàng; mà còn làm giảm hiệu quả của công tác quản lý, phòng ngừa rủi ro cho tòa nhà.

5. Chất lượng dịch vụ thấp:

Vì yếu kém trong khâu quản lý, chất lượng dịch vụ thường không được tương xứng với sự đầu tư của khách hàng, từ dịch vụ kỹ thuật cho đến an ninh, vệ sinh hoặc các dịch vụ phụ trợ khác. Khi chất lượng dịch vụ không tốt, dẫn đến nhiều phiền hà cho người dân, thậm chí đến ảnh hưởng nghiêm trọng đến cuộc sống của cư dân như vệ sinh không sạch, trộm cắp nhiều, quản lý tài chính, hành chính yếu kém.

6. Bảo vệ không đủ chốt, không đủ người

Dịch vụ bảo vệ an ninh là dịch vụ quan trọng, ảnh hưởng đến sự an toàn của nhà chung cư. Nhưng nếu quá trình triển khai vì lợi ích doanh nghiệp mà họ triển khai không đủ chốt, không đủ người thì dẫn đến:

- Không kiểm soát được rủi ro hoặc cháy nổ

- Nguy cơ mất mát về tài sản do trộm cắp hoặc kẻ gian đột nhập nhà chung cư với ý đồ xấu

- Gây khó khăn cho công tác quản lý khách hàng, truy cứu trách nhiệm khi có sự cố xảy ra

- Không kiểm soát được việc thự hiện nội quy chung cư của cư dân

- Không thể khắc phục kịp thời khi có xung đột, sự cố xảy ra

7. Vệ sinh không đảm bảo chất lượng

Vệ sinh nhà chung cư không đảm bảo chất lượng thể hiện ở:

- Vệ sinh nguồn nước: nước nhiễm bẩn, đục, có màu và có sinh vật lạ

- Vệ sinh môi trường: không xử lý rác đúng quy trình, có mùi hôi thối, nước thải tràn ra sân, vườn,…

- Không vệ sinh diện tích chung của chung cư dẫn đến có rác thải, khói bụi,…

Việc mất an toàn vệ sinh tại các nhà chung cư ảnh hưởng đến lớn sức khỏe của cư dân và khách hàng, vì vậy Ban quản trị và cư dân nên chú ý lựa chọn đơn vị cung cấp dịch vụ chất lượng cao.

8. Không phun diệt côn trùng định kỳ

Vào dịp giao mùa, không chỉ hộ dân mà khu công cộng của chung cư cũng bị các loại côn trùng, động vật gây hại tấn công như gián, kiến, chuột, nhện,… Chúng không chỉ gây thiệt hại về tài sản do gặm nhấm, làm hư hỏng thiết bị, mà còn có thể mag đến hiểm họa dịch bệnh lây lan, ảnh hưởng đến sức khỏa và thậm chí là tính mạng của cư dân và khách hàng. Đặc biệt, khí hậu nóng, ẩm, mưa nhiều ở nước ta càng tạo điều kiện thuận lợi cho sự sinh sôi, phát triển của các loài côn trùng, động vật gây hại trên. Do vậy, để đảm bảo về sức khỏe và tài sản, các đơn vị quản lý vận hành uy tín thường lên lịch phun diệt côn trùng định kỳ, để kiểm soát và loại trừ chúng một cách nhanh gọn.

9. Không chăm sóc, cắt tỉa cây xanh

Cảnh quan và môi trường xung quanh nhà chung cư cũng có ảnh hưởng không nhỏ đến cuộc sống của cư dân và hình ảnh của tòa nhà. Các đơn vị quản lý không quan tâm đến việc chăm sóc cây xanh tại nhà chung cư sẽ gây mất thẩm mỹ chung và làm giảm hiệu quả khai thác tòa nhà. Điều này cho thấy đơn vị vận hành nếu không làm được việc nhỏ như chăm sóc, duy trì cảnh quan, thì sao có thể thực hiện tốt các công tác quan trọng như quản lý tài chính tòa nhà, quản lý khách hàng,…

10. Quản lý thu chi tài chính không khoa học, kém hiệu quả

Quản lý thu chi tài chính nhà chung cư là một công tác vô cùng quan trọng trong dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư. Nếu quản lý tài chính nhà chung cư không hiệu quả, dẫn đến không cân đối được thu và chi, không rõ ràng minh bạch trong sổ sách chứng từ, sẽ khiến cả phía Ban quản trị và cư dân lẫn phía đơn vị quản lý vận hành và chủ đầu tư đều không thu được lợi nhuận, thậm chí có khả năng thất thoát vốn và nguồn lực đã đầu tư cho quá trình khai thác, quản lý sử dụng nhà chung cư. Thêm vào đó, việc quản lý tài chính kém hiệu quả còn dẫn đến nhiều hiểu lầm, tranh chấp, khiếu kiện của các bên liên quan.

Do vậy, phía Ban quản trị và cư dân cần sáng suốt cân nhắc, lựa chọn thuê công ty quản lý vận hành nhà chung cư uy tín, có kinh nghiệm, để được hưởng chất lượng dịch vụ quản lý vận hành tương xứng.

xem thêm:"vai trò chức năng của ban quản trị chung cư"