Hệ thống cơ điện trong tòa nhà chung cư bao gồm hai phần: phần cơ và phần điện. hệ thống cơ điện còn có thể gọi là hệ thống kỹ thuật thiết yêu và quan trọng của tòa nhà.

1.Hệ thống cơ điện quan trọng trong tòa nhà chung cư

HỆ THỐNG CƠ ĐIỆN QUAN TRỌNG TRONG TÒA NHÀ CHUNG CƯ

Sơ đồ hệ thống cơ điện trong tòa nhà chung cư 

a. Hệ thống cơ điện tòa nhà được chia thành 2 phần, gồm các hạng mục cơ bản và quan trọng như sau: 

- Phần cơ:

+ Hệ thống điều hòa không khí, thông gió: là hệ thống quyết định sự tiện nghi, thoải mái cho cư dân và khách hàng của tòa nhà chung cư; quản lý và điều tiết chất lượng không khí, nhiệt độ bên trong tòa nhà và hỗ trợ hệ thống cứu hỏa.

+ Hệ thống phòng cháy, chữa cháy: hệ thống quyết định an toàn cháy nổ của tòa nhà chung cư bằng cách cảnh báo nguy cơ và phát báo động khi có sự cố cháy, nổ, hỏa hoạn trong nhà chung cư; đồng thời khắc phục sự cố hỏa hoạn với hệ thống trang thiết bị cứu hỏa.

+ Hệ thống cấp thoát nước: có vai trò cung cấp nước sinh hoạt và dẫn thoát nước thải của toàn bộ tòa nhà, đồng thời cấp nước hỗ trợ hệ thống phòng cháy chữa cháy

- Phần điện:

+ Hệ thống phân phối và cung cấp điện: là một bộ phận không thể thiếu trong bất kỳ dự án xây dựng nào; hỗ trợ hoạt động của toàn bộ các bộ phận còn lại trong hệ thống cơ điện tòa nhà; phục vụ sinh hoạt và làm việc của các cơ quan, trường học, nhà chung cư, trung tâm thương mại,...

+ Hệ thống chiếu sáng công cộng: tuy là một hạng mục trong hệ thống điện tòa nhà, nhưng hệ thống chiếu sáng công cộng cũng là một bộ phận rất quan trọng, phục vụ cho các khu vực công cộng của tòa nhà, nâng cao tính tiện nghi cho cư dân.

+ Điện nhẹ: bản chất là các hệ thống công nghệ cao, phục vụ công tác an ninh liên lạc nội bộ của tòa nhà, chỉ chiếm khoảng 10-20% giá trị dự án nhưng lại quyết định đẳng cấp chất lượng của tòa nhà.

+ Hệ thống BMS: là hệ thống hỗ trợ cho công tác quản lý và điều khiển toàn bộ các bộ phận trong hệ thống cơ điện tòa nhà, giúp kiểm soát hoạt động và huy động các hệ thống khác.

 

b. Vai trò của hệ thống cơ điện trong tòa nhà

Hệ thống cơ điện đóng vai trò quan trọng trong hoạt động thường ngày của tòa nhà chung cư như:

- Cấp điện cho hoạt động của thang máy, chiếu sáng công cộng, điện sinh hoạt cho cư dân, điện phục vụ thông tin liên lạc, điều hòa,…

- Dẫn nước, cấp nước sinh hoạt, nước cứu hỏa, thoát nước mưa và xử lý nước thải của tòa nhà.

- Điều khiển, quản lý và kiểm soát các hệ thống, thiết bị kỹ thuật, quản lý cảnh báo và xử lý phát tín hiệu cảnh báo

Hệ thống cơ điện trong tòa nhà chung cư được ví như mạch máu, cung cấp máu cho tòa nhà, nhờ có hệ thống cơ điện, tòa nhà chung cư mới có thể vận hành được.

2. Mục đích công tác quản lý vận hành tòa nhà đối với với hệ thống cơ điện

Đối với các đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư chuyên nghiệp, công tác quản lý vận hành hệ thống cơ điện trong tòa nhà là công tác thường xuyên và rất quan trọng trong dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư.

a. Công tác vận hành hệ thống kỹ thuật tòa nhà

Vận hành hệ thống kỹ thuật cơ điện trong tòa nhà là công tác thường xuyên nhất của bộ phận kỹ thuật và quản lý vận hành tòa nhà. Công việc này đòi hỏi sự chính xác rất cao. Vận hành hệ thống kỹ thuật tòa nhà an toàn sẽ đảm bảo hoạt động thường ngày của toàn bộ tòa nhà chung cư được duy trì ổn định, trơn tru. Nếu có bất kỳ sự cố nào trong việc vận hành hệ thống cơ điện tòa nhà sẽ dẫn đến trục trặc trong hoạt động thường ngày của tòa nhà, đồng thời gây bất tiện cho cư dân chung cư. Vì vậy, một trong các nhiệm vụ của ban quản lý tòa nhà là phải đảm bảo hệ thống kỹ thuật cơ điện được vận hành đúng quy trình, chính xác và an toàn.

Vận hành hệ thống cơ điện trong tòa nhà chung cư gồm có các nhiệm vụ:

- Thao tác kỹ thuật để vận hành các bộ phận thuộc hệ thống cơ điện, hệ thống kỹ thuật tòa nhà đúng thời gian, đúng quy trình.

- Ghi chép các chỉ số kỹ thuật của các bộ phận thuộc hệ thống kỹ thuật tòa nhà.

- Ghi chép nhật ký hoạt động hàng ngày.

Bởi có liên quan đến các thao tác kỹ thuật phức tạp, Ban quản trị nhà chung cư có thể không đủ kiến thức và kinh nghiệm chuyên môn kỹ thuật để vận hành hệ thống kỹ thuật tòa nhà, do vậy Ban quản trị tòa nhà cần thuê công ty quản lý vận hành nhà chung cư uy tín để được cung cấp dịch vụ vận hành kỹ thuật tòa nhà chất lượng.

b. Bảo trì, bảo dưỡng hệ thống kỹ thuật tòa nhà

Công tác quan trọng nhất đối với hệ thống cơ điện tòa nhà là bảo dưỡng, bảo trì hệ thống kỹ thuật tòa nhà. Trong quá trình vận hành và sử dụng, các thiết bị cơ điện trong toàn bộ hệ thống cần được bảo dưỡng thường xuyên, nhằm tránh xảy ra sự cố, hư hỏng, làm ảnh hưởng đến hoạt động của tòa nhà. Nếu không may xảy ra sự cố, các thiết bị trong hệ thống cơ điện cần được bảo trì, sửa chữa nhanh chóng, nhằm khắc phục sự cố, sớm hoạt động trở lại, không gây ảnh hưởng đến sinh hoạt và công việc của cư dân chung cư. Các công ty cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư kinh nghiệm lâu năm thường rất quan tâm, chú trọng việc bảo dưỡng, bảo trì hệ thống kỹ thuật tòa nhà an toàn, bởi điều này có ảnh hưởng không nhỏ đến sự tiện nghi, an toàn của cư dân và khách hàng. Bảo dưỡng, bảo trì hệ thống kỹ thuật tòa nhà 24/7 gồm các nhiệm vụ:

- Kiểm tra, thay dầu, vệ sinh các thiết bị kỹ thuật định kỳ, đúng quy trình nhằm tránh sự cố hư hỏng, hoặc phát hiện sớm hư hỏng.

- Sửa chữa, thay thế phụ tùng, linh kiện của các thiết bị kỹ thuật định kỳ hoặc khi có sự cố hỏng hóc xảy ra

- Ghi chép nhật ký hoạt động bảo dưỡng, bảo trì.