Hệ thống kỹ thuật là một bộ phận quan trọng của của tòa nhà chung cư, quyết định sự tiện nghi và thoải mái của cuộc sống cư dân. Hệ thống kỹ thuật nhà chung cư là tên gọi chung của tập hợp nhiều hệ thống khác nhau, như hệ thống BMS, hệ thống điện, hệ thống cấp thoát nước, hệ thống phòng cháy chữa cháy chung cư (PCCC chung cư),… Chính vì sự phức tạp như vậy, việc vận hành hệ thống kỹ thuật tòa nhà an toànbảo trì hệ thống kỹ thuật tòa nhà an toàn nói riêng và quản lý vận hành nhà chung cư nói chung là công tác yêu cầu chuyên môn và kinh nghiệm cao. Hệ thống kỹ thuật có vai trò rất quan trọng không chỉ đối với hoạt động của cả tòa nhà, mà còn đối với hiệu quả của công tác quản lý vận hành nhà chung cư.

Cụ thể, hệ thống kỹ thuật nhà chung cư gồm những hệ thống con nào?

1. Hệ thống điện

Hệ thống điện là hệ thống chủ chốt và không thể thiếu đối với mọi dự án xây dựng nào. Không chỉ cung cấp nguồn điện phục vụ nhu cầu sử dụng cho cư dân và khách hàng của tòa nhà, hệ thống điện tòa nhà còn có một vai trò quan trọng khác là cấp điện hỗ trợ hoạt động của toàn bộ các hệ thống kỹ thuật còn lại như thang máy, hệ thống điều hòa thông gió, hệ thống thông tin liên lạc,… Trong đó, hệ thống điện chiếu sáng và phục vụ các thiết bị thuộc phần sở hữu chung của tòa nhà có tầm ảnh hưởng không nhỏ đến mức độ tiện nghi, sang trọng của tòa nhà.

2. Hệ thống cấp, thoát nước

Cũng như hệ thống điện, hệ thống cấp thoát nước là hệ thống mà dự án xây dựng nào cũng cần có. Hệ thống cấp thoát nước thực hiện các nhiệm vụ:

- Cấp nước phục vụ sinh hoạt cho cả tòa nhà,

- Cấp nước phục vụ các diện tích chung của tòa nhà như chăm sóc cây xanh, vệ sinh,…

- Thoát nước thải sinh hoạt,

- Thoát nước mưa,

- Hỗ trợ công tác phòng cháy chữa cháy

3. Hệ thống PCCC

Hệ thống phòng cháy chữa cháy là hệ thống bắt buộc phải có trong các dự án xây dựng, nhằm đảm bảo an toàn cho cư dân và khách hàng của tòa nhà khỏi các sự cố cháy, nổ. Hệ thống PCCC chung cư gồm có hệ thống cảnh báo cháy nổ và hệ thống chữa cháy tại chỗ. Hệ thống cảnh báo cháy nổ gồm có các thiết bị nhằm phát hiện nguy cơ và phát báo động co cư dân như các đầu báo cháy, spinner,… Hệ thống chưa cháy tại chỗ gồm có các bình chữa cháy, hệt hống bơm nước cứu hỏa, vòi phun,… nhằm mục đích xử lý các sự cố khẩn cấp trong nhà chung cư liên quan đến cháy nổ, hỏa hoạn trong nhà chung cư.

4. Hệ thống thang máy/thang cuốn

Hệ thống thang máy, thang cuốn là phương tiện chuyên chở người, hàng hóa ở các tòa nhà cao tầng. Ở một số tòa nhà còn có cả thang máy chuyên chở rác. Một số dự án nhà chung cư thấp tầng có thể không có hệ thống này. Tuy nhiên, trong vài thập kỷ trở lại đây, các dự án nhà chung cư thấp tầng rất ít, thay vào đó là các dự án chung cư ngày càng cao tầng hơn. Do vậy, hệ thống thang máy, thang cuốn là không thể thiếu đối với các dự án này.

5. Hệ thống thông tin liên lạc

Hệ thống thông tin liên lạc nội bộ là tập hợp các dây dẫn, thiết bị sử dụng cho việc truyền tải thông tin trong nội bộ, có thể dưới dạng âm thanh hoặc hình ảnh video. Hệt hống thông tin liên lạc nội bộ có thể gồm các thiết bị như camera an ninh CCTV, mạng điện thoại nội bộ,… mang lại rất nhiều lợi ích cho công tác đảm bảo an ninh tòa nhà.

6. Hệ thống điều hòa thông gió

Hệ thống điều hòa thông gió giúp điều tiết chất lượng không khí và nhiệt độ bên trong tòa nhà, nâng cao sự tiện nghi, thoải mái cho cư dân và khách hàng của tòa nhà. Ngoài ra, hệ thống này còn hỗ trợ cứu hỏa bằng cách kiểm soát áp suất không khí tại cầu thang, khử khói và thông khí các diện tích kín, không thoáng khí như hành lang, tầng hầm.

7. Hệ thống Gas (nếu có)

Hệ thống gas là kết hợp của hệ thống ống dẫn gas, bơm và các thiết bị khác, nhằm nhiệm vụ để dẫn truyền gas phục vụ sinh hoạt cho các căn hộ. Hệ thống này được lắp đặt tại khá nhiều nhà chung cư, không chỉ phục vụ nhu cầu đun nấu của cư dân, mà còn phục vụ cho các thiết bị làm nóng trong tòa nhà.

8. Hệ thống BMS

Hệ thống quản lý tòa nhà thông minh (BMS) là hệt hống công nghệ cao được ứng dụng vào quy trình quản lý vận hành tòa nhà, giúp ban quản lý tòa nhà thiết lập chu kỳ hoạt động của các thiết bị kỹ thuật trong tòa nhà, điều khiển và quản lý các hệ thống hệ thống kỹ thuật nhằm đảm bảo hiệu quả hoạt động của chúng. Đồng thời, hệ thống BMS cũng cho phép phối hợp hoạt động của các hệ thống nhằm xử lý các tình huông khẩn cấp, cũng như cảnh báo nguy cơ khi vận hành các thiết bị kỹ thuật, nhằm đưa ra kế hoạch bảo trì hệ thống kỹ thuật tòa nhà hiệu quả, giúp quản lý rủi ro nhà chung cư tốt hơn.

9. Các hạng mục xây dựng

Ngoài các hệ thống trên, hệ thống kỹ thuật nhà chung cư còn bao gồm cả các hạng mục xây dựng liên quan đến kỹ thuật như hệ thống giao thông tiếp cận tòa nhà, hệ thống xử lý rác thải như nhà rác,…

Các công ty cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư thường tiếp cận với các dự án nhà chung cư và hệ thống kỹ thuật nhà chung cư một cách chi tiết hơn, chuyên môn hơn, do vậy có thể giúp ban quản trị nhà chung cư đưa ra phương án quản lý và sử dụng hệ thống kỹ thuật một cách hiệu quả nhất, nhằm cải thiện hơn nữa dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư chất lượng, đồng thời nâng cao chất lượng môi trường sống và làm việc của cư dân và khách hàng.