Nhà ở cũng như các vật dụng khác, trong quá trình sử dụng hoặc theo thời gian không tránh khỏi hư hỏng, xuống cấp. Căn hộ chung cư cũng không ngoại lệ. Khi căn hộ chung cư đã xuống cấp, hoặc khi đang sử dụng mà muốn “biến hóa” căn hộ cho phù hợp với nhu cầu và sở thích, nhiều cư dân chung cư đã lựa chọn cải tạo, nâng cấp, sửa chữa lại căn hộ của mình. Bởi lẽ, các căn hộ chung cư đã được thiết kế, định hình sẵn nên có thể có một vài điểm về kiến trúc, thiết kế lắp đặt không phù hợp với nhu cầu của người sử dụng. Hầu hết các cư dân trước khi chuyển về ở căn họ chung cư mới đều muốn sửa chữa đôi chút căn hộ của mình, hoặc trong quá trình sử dụng căn hộ chung cư, chủ sở hữu nhận thấy những điểm không phù hợp với sinh hoạt của cá nhân và gia đình nên muốn cải tạo lại, hoặc chỉ đơn giản là thay đổi thiết kế nội thất. Tuy nhiên, việc sửa chữa, cải tạo căn hộ chung cư có thể dẫn đến nhiều vấn đề như thay đổi về kết cấu, kiến trúc xây dựng hoặc gây ảnh hưởng đến các căn hộ khác. Do vậy, khi quyết định sửa chữa, cải tạo căn hộ, chủ sử hữu căn hộ chung cư phải làm thủ tục xin phép chủ đầu tư dự án nhà chung cư, đồng thời cũng phải thông báo cho Ban quản trị tòa nhàBan quản lý tòa nhà được biết, để thực hiện kiểm tra, giám sát quá trình thi công và quản lý các vấn đề liên quan.

1. Quản lý rủi ro

Trong quá trình thi công sửa chữa, cải tạo căn hộ chung cư, có thể dẫn đến nhiều nguy cơ rủi ro như:

- Tiếng ồn trong quá trình thi công ảnh hưởng đến sinh hoạt của các căn hộ xung quanh

- Nguy cơ phát sinh khói, khí độc hại

- Nguy cơ làm hư hại đến hệ thống kỹ thuật tòa nhà

- Nguy cơ vi phạm nội quy chung cư, mất an ninh trật tự

- Nguy cơ mất an toàn phòng cháy chữa cháy chung cư (PCCC chung cư) hoặc xảy ra sự cố

 …

Do vậy, trước khi thi công sửa chữa, cải tạo căn hộ, chủ sở hữu căn hộ cần báo cho Ban quản lý nhà chung cư nhằm giúp quản lý rủi ro nhà chung cư hiệu quả, phòng ngừa các nguy cơ mất an toàn mà quá trình thi công mang lại, phát hiện sớm và xử lý các sự cố khẩn cấp trong nhà chung cư, hạn chế tối đa mức ảnh hưởng đến quá trình quản lý vận hành nhà chung cư thường nhật.

2. Quản lý hệ thống kỹ thuật của cả tòa nhà

Hệ thống hạ tầng kỹ thuật của tòa nhà chung cư có thể chịu ảnh hưởng rất nhiều từ quá trình thi công sửa chữa một căn hộ chung cư, cụ thể như:

- Nguy cơ nứt vỡ đường ống dẫn nước của tòa nhà, dãn đến các sự cố tràn nước, ngập nước hoặc thấm nước vào phần tường và trần của các căn hộ khác.

- Nguy cơ hư hỏng các đường dây điện được lắp đặt ngầm, dẫn đến rò rỉ điện, hoặc chập mạch, cháy, nổ đường điện, gây nguy hiểm cho người khác.

- Nguy cơ quá tải đường điện dẫn đến chập, cháy các thiết bị, máy móc sử dụng điện, có thể gây hỏa hoạn.

- Nguy cơ rò rỉ khí gas do làm hư hại đến hệ thống gas trung tâm

- …

Hệ thống kỹ thuật có vai trò rất quan trọng trong quản lý vận hành tòa nhà. Do vậy, trong quá trình thi công cải tạo căn hộ chung cư, Ban quản lý tòa nhà phải đề ra phương án quản lý hệ thống kỹ thuật của tòa nhà an toàn, phù hợp; thực hiện bảo dưỡng, bảo trì hệ thống kỹ thuật tòa nhà trước, trong và sau thi công, nhằm đảm bảo hoạt động của hệ thống kỹ thuật tòa nhà.

3. Quản lý an ninh, vệ sinh chung

Các quy trình quản lý khác của tòa nhà như quản lý khách hàng, quản lý nhà thầu thi công, quản lý an ninh tòa nhà, vệ sinh nhà chung cư sạch sẽ, … cũng chịu ảnh hưởng lớn từ việc thi công cải tạo căn hộ chung cư.

Quản lý an ninh bằng cách:

- Quản lý nhân viên, công nhân các nhà thầu ra vào tòa nhà để tránh các trường hợp gây rối trật tự công cộng, ảnh hưởng đến các hộ gia đình khác

- Đăng ký máy móc vật tư mang ra mang vào tòa nhà để kiểm soát, tránh mang những vật dụng cấm hoặc gây cháy nổ vào tòa nhà. Khi mang ra khỏi tòa nhà, cần kiểm tra để chắc chắn đúng đủ, không mang lẫn đồ đạc, thiết bị của tòa nhà và hộ dân khác ra ngoài

Quản lý vệ sinh bằng cách:

- Quản lý rác thải xây dựng chặt chẽ, hướng dẫn cho nhà thầu cách thu gom và vận chuyển rác thải đúng theo nội dung chung cư và theo quy định chung của địa phương.

- Đóng phí vệ sinh do cải tạo, sửa chữa đầy đủ, đúng hạn để tổ vệ sinh tăng cường công tác vệ sinh tại nơi công cộng.

Từ những lý do trên, cư dân chung cư cần chú ý là thủ tục xin cấp phép đầy đủ và thông báo cho Ban quản trị, Ban quản lý nhà chung cư khi có nhu cầu sửa chữa, cải tạo, nâng cấp căn hộ chung cư. Điều này trước hết đảm bảo quá trình vận hành và sử dụng nhà chung cư của các cá nhân khác được ổn định, an toàn; đồng thời giúp đơn vị quản lý vận hành nâng cao chất lượng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư uy tín.