Những năm gần đây, sự gia tăng chóng mặt của các dựa án nhà chung cư trên khắp các đô thị nói chung và ở thành phố Hà Nội nói riêng đã kéo theo sự phát triển của các công ty cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư chuyên nghiệp. Trong vài năm, quản lý vận hành tòa nhà đã phát triển từ một ngành nghề rất mới, đến nay đã có hàng trăm công ty trên cả nước hoạt ��ộng trong lĩnh vực này, đồng thời đã có một hệ thống quy định, điều luật của Nhà nước được ban hành liên quan đến ngành nghề mới này. Tuy nhiên, giữa số lượng và chất lượng các công ty quản lý vận hành nhà chung cư vẫn còn có sự chênh lệch lớn.

1. Vì sao số lượng nhiều

2. Vì sao chất lượng chưa cao

1. Vì sao số lượng nhiều?

Tính đến tháng 3/2018, có 211 đơn vị trên cả nước đủ điều kiện quản lý vận hành nhà chung cư, được công bố trên Cổng thông tin điện tử Bộ Xây dựng. Trong đó, riêng thành phố Hà Nội đã có 141 đơn vị, chiếm gần 67% tổng số đơn vị đủ điều kiện quản lý vận hành nhà chung cư trên cả nước.

Số lượng các đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư đủ điều kiện hoạt động ngành nghề này nhiều như vậy, chủ yếu là do nhu cầu thị trường cao. Trên địa bàn thành phố Hà Nội hiện nay, có khoảng 1.075 công trình, dự án nhà cao tầng, chung cư cao tầng. Số lượng các dự án tòa nhà cao tầng không dừng lại ở đây, mà sẽ còn tiếp tục tăng nhanh trong những năm tới. Do sức hút của quá trình đô thị hóa khiến số lượng người ở các tỉnh thành đổ về Hà Nội ngày càng đông (mỗi năm dân số Hà Nội tăng thêm khoảng 200.000 người), khiến nhu cầu về nhà ở cũng tăng rất nhanh, nhưng quỹ đất của thành phố lại có hạn. Để giải quyết nhu cầu này, sự phát triển các công trình cao tầng, nhà ở chung cư là điều tất yếu. Khi số lượng nhà chung cư gia tăng theo từng năm thì hiển nhiên, số lượng các công ty quản lý vận hành nhà chung cư cũng tăng theo.

Điều kiện để thành lập các công ty cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư hiện nay cũng đã mở ra rộng hơn đối với các doanh nghiệp muốn hoạt động dịch vụ này. Theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD, để được hoạt động quản lý vận hành nhà chung cư, các công ty chỉ cần có đủ các điều kiện pháp nhân sau:

- Được thành lập, hoạt động theo quy định của Luật doanh nghiệp hoặc Luật hợp tác xã; có chức năng quản lý vận hành nhà chung cư hoặc chức năng quản lý bất động sản;

- Phải có tối thiểu các phòng hoặc bộ phận chuyên môn nghiệp vụ, bao gồm kỹ thuật; bảo vệ, an ninh tòa nhà chuyên nghiệp, dịch vụ, lễ tân và vệ sinh, môi trường,

- Các thành viên Ban giám đốc và các cán bộ làm việc trong các phòng, bộ phận chuyên môn nghiệp vụ phải có trình độ chuyên môn tương ứng với vị trí công việc, đặc biệt là các cán bộ chuyên trách trong Ban quản lý tòa nhà phải có Giấy chứng nhận quản lý vận hành tòa nhà theo quy định của Bộ Xây dựng.

Khi có đủ điều kiện trên, công ty gửi hồ sơ đến Bộ Xây dựng xin được cấp giấy phép quản lý vận hành nhà chung cư. Nếu Doanh nghiệp đáp ứng được các hồ sơ theo quy định, thì cơ quan chức năng sẽ cấp phép và niêm yết công khai trên cổng thông tin của Bộ Xây dựng.

Do hồ sơ yêu cầu cấp phép và các khung pháp lý còn đơn giản nên rất nhiều công ty được cấp phép trong thời gian qua. Bên cạnh các điều kiện thành lập dễ dàng, khâu thẩm định cũng không được chặt chẽ khiến các doanh nghiệp, công ty quản lý vận hành nhà chung cư chuyên nghiệp được thành lập ồ ạt. Trên thực tế, quản lý vận hành nhà chung cư là một hoạt động phức tạp, yêu cầu chuyên môn cao.

2. Vì sao chất lượng chưa cao?

Đối lập với số lượng các công ty cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư tại Hà Nội, chất lượng công tác quản lý vận hành vẫn chưa được cao, chưa theo kịp số lượng. Minh chứng cho điều này là các mâu thuẫn, bất đồng giữa cư dân và Ban quản lý nhà chung cư chuyên nghiệp trong thời gian qua, cùng nhiều phản ánh của cư dân chung cư về việc dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư chất lượng khác biệt rất nhiều so với cam kết của các đơn vị.

Một trong những nguyên nhân của hiện tượng trên là do năng lực chuyên môn yếu kém của đơn vị quản lý vận hành. Biểu hiện của vấn đề này chính là sự thiếu chuyên nghiệp trong công tác quản lý vận hành nhà chung cư của các đơn vị, thiếu chuyên nghiệp trong vận hành hệ thống kỹ thuật tòa nhà, trong quản lý thu chi nhà chung cư tiết kiệm, những tranh chấp, bất đồng xoay quanh khoản phí bảo trì nhà chung cư, mất trộm, thất thoát tài sản, quản lý rủi ro nhà chung cư chưa tốt dẫn đến xử lý các sự cố khẩn cấp trong nhà chung cư kém hiệu quả, … Theo quy định, các đơn vị quản lý vận hành phải tham gia đấu thầu công khai và việc lựa chọn đơn vị nào cũng phải được công khai, thông báo cho cư dân và được Hội nghị nhà chung cư thông qua. Tuy nhiên, đa phần cư dân và Ban quản trị tòa nhà lại không có kinh nghiệm trong công tác quản lý vận hành nhà chung cư và lựa chọn đon vị quản lý vận hành, do vậy rất khó để chọn thuê công ty quản lý vận hành nhà chung cư chất lượng, có chuyên môn cao.

Bên cạnh đó, tuy rằng đã được “luật hóa” trong những năm gần đây, nhưng hệ thống quy định, pháp luật liên quan đến quản lý vận hành nhà chung cư vẫn chưa đủ chi tiết. Điều kiện về chức năng, năng lực để được hoạt động quản lý vận hành nhà chung cư đã nêu trên là một ví dụ. Ngoài ra, sự tham gia của các cơ quan, chính quyền địa phương và nhà nước đối với công tác quản lý vận hành nhà chung cư không mấy hiệu quả, đặc biệt trong quá trình kiểm tra, giám sát hoạt động của các đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư. Việc thẩm định các yêu cầu của dự án nhà chung cư khi đưa vào vận hành, sử dụng không chặt chẽ như: dự án không đúng quy hoạch, không đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, xã hội, không đảm bảo phòng cháy chữa cháy chung cư (PCCC chung cư), dịch vụ bảo vệ nhà chung cư không chất lượng, vệ sinh nhà chung cư không đảm bảo… cũng khiến chất lượng quản lý vận hành nhà chung cư không được cải thiện. Chất lượng quản lý vận hành nhà chung cư có ảnh hưởng không nhỏ đến hiệu quả sử dụng và giá trị của tòa nhà. Do vậy, nâng cao chất lượng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư 24/7 cũng góp phần giúp khai thác tòa nhà chung cư hiệu quả.