Quản lý vận hành nhà chung cư hiện nay đã trở thành một ngành nghề kinh doanh mới. Cũng như các ngành nghề khác của xã hội, trong giai đoạn đầu mới phát triển, các công ty quản lý vận hành nhà chung cư, đặc biệt là các công ty cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư tại Hà Nội gặp không ít khó khăn trong hoạt động. Vậy thực trạng quản lý vận hành nhà chung cư trên địa bàn thành phố Hà Nội đang diễn ra như thế nào, các Ban quản lý tòa nhà vì sao lại hoạt động khó khăn như vậy?

1. Quy định, chính sách còn nhiều bất cập

2. Thiếu hướng dẫn hoạt động

3. Vai trò mờ nhạt của cơ quan quản lý Nhà nước

1. Quy định, chính sách còn nhiều bất cập

Loại hình nhà ở chung cư đã có ở nước ta khá lâu, nhưng các quy định, chính sách về quản lý vận hành và sử dụng nhà chung cư chỉ mới được ban hành trong vài năm trở lại đây. Thêm vào đó, dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư lại là một ngành nghề kinh doanh mới ở nước ta. Do vậy, các điều luật, quy định về quản lý vận hành nhà chung cư chưa được đầy đủ, chi tiết. Cụ thể là các quy định về cơ sở hạ tầng kỹ thuật nhà chung cư.

Trước khi Luật đất đai có hiệu lực thi hành, các chính sách quản lý nhà chung cư còn khá lỏng lẻo, quy định về tiêu chuẩn hạ tầng kỹ thuật của tòa nhà còn chưa rõ ràng, chi tiết. Khi đó, nhà chung cư không bắt buộc phải có nhà sinh hoạt cộng đồng, gây khó khăn cho công tác tổ chức hoạt động chung cho cư dân chung cư. Thêm vào đó, các quy định về phòng cháy chữa cháy chung cư (PCCC chung cư) chưa đầy đủ, dẫn đến tình trạng nhiều nhà chung cư đi vào hoạt động từ năm 2005 trở về trước không đảm bảo các yêu cầu phòng cháy chữa cháy, hoặc chưa được nghiệm thu công tác phòng cháy chữa cháy, khiến công tác quản lý rủi ro nhà chung cư kém hiệu quả. Thậm chí, sau khi Luật nhà ở 2005 có hiệu lực thi hành, vẫn còn nhiều nhà chung cư không đảm bảo yêu cầu thiết kế và phòng cháy chữa cháy đi vào hoạt động. Điển hình, ở thành phố Hà Nội năm 2017, có có 108 công trình cao tầng vi phạm quy định về phòng cháy chữa cháy, trong đó có 79 nhà chung cư. Đến nay, 41 trong số 79 nhà chung cư trên đã được nghiệm thu công tác phòng cháy chữa cháy, số còn lại có 26 tòa nhà chung cư không đạt yêu cầu phòng cháy chữa cháy do thiết kế, kiến trúc.

2. Thiếu hướng dẫn hoạt động

Bên cạnh sự lỏng lẻo trong các quy định về hạ tầng kỹ thuật nhà chung cư, các quy định về quản lý và sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cưphí dịch vụ trong nhà chung cư cũng trong tình trạng tương tự, dẫn đến nhiều tranh chấp, khiếu nại tại các chung cư hiện nay. Tại nhiều chung cư trên địa bàn thành phố, người dân không quan tâm đến việc thành lập Ban quản trị tòa nhà, hoặc đã thành lập nhưng Ban quản trị hoạt động kém hiệu quả do không nắm rõ các quy định về quản lý vận hành và sử dụng nhà chung cư, không nắm rõ các quy định về quản lý và sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư, dẫn đến khoản phí bảo trì được sử dụng không mấy hiệu quả.

Riêng việc thành lập các Ban quản trị tòa nhà đã có rất nhiều bất cập. Phần lớn cư dân chung cư hiện nay không nhận thức được tầm quan trọng của việc thành lập Ban quản trị nhà chung cư. Nhiều nơi, khi tổ chức Hội nghị nhà chung cư để thành lập Ban quản trị thì năm lần bảy lượt đều không thành công, vì 2 lý do chính : người dân không nhận thấy lợi ích từ việc có ban quản trị; và cư dân nhà chung cư tham dự hội nghị không đủ số lượng theo quy định. Đối với những trường hợp này, phải giải quyết ra sao vẫn chưa có hướng dẫn nào từ phía chính quyền, khiến vướng mắc trong việc thành lập ban quản trị vẫn tồn tại, dẫn đến khó quyết định trong việc lựa chọn thuê công ty quản lý vận hành nhà chung cư của cư dân.

Ở một số tòa chung cư, cư dân đã nhận thức được sự cần thiết của Ban quản trị và yêu cầu thành lập Ban quản trị, thì lại xuất hiện những bất cập khác liên quan đến hoạt động của Ban quan trị tòa nhà. Sau khi được thành lập, phần lớn các thành viên ban quản trị nhà chung cư không biết phải hoạt động như thế nào, bởi đa số họ không có kiến thức, kinh nghiệm chuyên môn trong hoạt động quản lý vận hành nhà chung cư, khiến việc chỉ đạo hoạt động cho công ty quản lý vận hành nhà chung cư tại Hà Nội chuyên nghiệp không đạt hiệu quả cao. Từ đó cho thấy, các hướng dẫn cụ thể về hoạt động của ban quản trị nhà chung cư vẫn cò chưa đầy đủ, còn khiến người dân băn khoăn nhiều vấn đề. Bên cạnh đó, trên thực tế, quy chế hoạt động của nhiều ban quản trị dựa theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD còn khá chung chung, chưa rõ ràng, chưa phù hợp với đặc điểm riêng của từng nhà chung cư, do vậy, dẫn đến nhiều bất đồng giữa cư dân với Ban quản trị nhà chung cư do chính họ bầu ra.

3. Vai trò mờ nhạt của cơ quan quản lý Nhà nước

Tại nhiều quận của thành phố Hà Nội, nhiều bất đồng xảy ra liên quan đến cơ chế phối hợp quản lý vận hành nhà chung cư giữa chủ đầu tư, ban quản trị với cơ quan chính quyền các cấp, khiến hoạt động của các đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư kinh nghiệm lâu năm cũng gặp không ít khó khăn. Việc nhiều nhà chung cư đã tổ chức Hội nghị nhà chung cư nhiều lần mà vẫn không bầu được Ban quản trị tòa nhà cung có một phần trách nhiệm của các UBND các cấp. Nhiều Ban quản trị chung cư bắt đầu hoạt động mà không thông báo với chính quyền địa phương, hoặc Ban quản trị xác định vai trò và quyền hạn không đúng, dẫn đến không phối hợp với các cơ quan chính quyền trong quá trình quản lý, giám sát hoạt động của nhà chung cư. Điều này chứng tỏ chúng ta vẫn đang thiếu một hệ thống quy định về Ban quản trị nhà chung cư và cơ chế phối hợp giữa Ban quản trị và các cấp chính quyền, do vậy công tác quản lý vận hành và sử dụng nhà chung cư vẫn chưa thống nhất giữa các cấp quản lý. Đồng thời, UBND các cấp cùng các cơ quan chính quyền có liên quan cần tìm cách nâng cao hiệu quả tranh tra, giám sát hoạt động các nhà chung cư trên địa bàn thành phố, từ giai đoạn chủ đầu tư bắt đầu xây dựng dự án, đến nghiệm thu dự án trước khi bàn giao đưa vào sử dụng và cả giai đoạn quản lý vận hành sau này.

Cuối cùng, nguyên nhân kém hiệu quả trong quản lý vận hành nhà chung cư trên địa bàn thành phố có một phần không nhỏ do nhận thức của cư dân. Cũng bởi không nhận thức được vấn đề, nên cư dân không tha thiết với việc thành lập Ban quản trị, và không phối hợp với các cơ quan, đơn vị liên quan nên quá trình quản lý vận hành nhà chung cư liên tiếp gặp khó khăn. Cũng bởi không hiểu biết về pháp luật và các quy định trong quản lý vận hành và sử dụng nhà chung cư, ý thức chấp hành nội quy chung cư kém nên dẫn đến nhiều tranh chấp, khiếu kiện không đáng có. Do vậy, các cấp chính quyền cần tăng cường tuyên truyền, phổ biến pháp luật, tập huấn cho cả cư dân chung cư, chủ đầu tư và ban quản trị về công tác quản lý, vận hành và sử dụng nhà chung cư, nhằm nâng cao ý thức của người dân, giúp họ nhận thức rõ quyền và trách nhiệm của mình, thực hiện nếp sống văn minh đô thị.